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【2020年度盤點】港股物管股狂歡,新三板物管企業何去何從?

導語
自2017年以來,截至2021年1月,已有44家物業公司脫離新三板,港股成為企業奔赴主陣地。

物管業首現突破2000億港元的物業公司!

1月20日早間,碧桂園服務股價持續上漲,最高達68.2港元/股,市值突破2000億港元,也成為物業管理行業首家市值突破2000億港元的物業公司。

此外,近日,有“純商用物業運營第一股”之稱的星盛商業啟動招股,預計將于1月26日在港交所掛牌。

據了解,星盛商業曾在新三板掛牌,后于2019年8月摘牌,本次港股IPO完成后將成為第40家在港上市的內地物業公司。

近年來,物業板塊掀起上市狂潮,其中不乏如恒大、融創等大型房地產企業分拆旗下物管子公司上市。在目標板塊方面,港交所則成為最火爆的選擇!

與港股物管股狂歡形成鮮明反差的是新三板,相比之下更顯凄涼,非但鮮少被問津,連已有的掛牌公司都無力挽留。今年,鉑美物業(曾用名“美的物業”,代碼839955.OC)選擇摘牌。資本邦統計發現,自2017年以來,截至2021年1月,已有44家物業公司脫離新三板,轉而去A股、或港股上市

【物管公司摘牌成常態?“五朵金花”謝幕】

近年來,隨著國民生活水平的不斷提升,房地產行業火的一發不可收拾,由其衍生出來“物業管理”也頻上熱搜,被推上資本市場的風口浪尖。

大勢所趨,不少物管企業在新三板發展壯大后,紛紛飛出舊巢“擇木而棲”。據統計,新三板累計掛牌80余家物管企業。但自2017年以來,新三板已有44家物管企業相繼出走,現在只剩下單薄的36家公司,倍顯冷清。

摘牌大勢在2018、2019年達到高峰,分別有14家、18家物管企業摘牌。

值得一提的是,近日,廣東鉑美物業服務股份有限公司(公司簡稱:鉑美物業)稱因公經營發展需要,公司股票(證券簡稱:鉑美物業;證券代碼:839955;主辦券商:中信證券)已于2021年1月11日起終止在全國中小企業股份轉讓系統掛牌。

新三板物業板塊“五朵金花”的傳奇時代,至此,已宣告徹底落幕。除去鉑美物業,此前先后離場的四家分別為保利物業、第一物業、開元物業和一卡通。

據了解,鉑美物業即為美的置業旗下物業管理公司,成立于2000年1月,并于2016年12月掛牌新三板;2020年7月,鉑美物業因做市商不足兩家被停牌;8月18日,公司名稱由“廣東美的物業管理股份有限公司”變更為“廣東鉑美物業服務股份有限公司”。

財務數據顯示,2017-2019年,鉑美物業營收分別達到4.47億元、6.49億元、9.15億元,業績增長迅猛。而據其披露的2020半年報,鉑美物業報告期實現營收5.05億元,同比增長32.53%;歸母凈利潤4361.88萬元,同比增長4.33%。

但在2020年11月13日,卻意外收到全國股轉公司監管部下發的《問詢函》,公司2020年上半年增收不增利、做市商退出、控股股東回購三方面受到關注。

【赴港上市火爆,“純商用物業運營”進軍港股】

一方面,物管公司接連不斷地從新三板摘牌;另一方面,轉板上市籌備工作開展得如火如荼。其中,就包括將于1月26日“登陸”港交所的星盛商業,號稱“純商用物業運營第一股”。

公開資料顯示,星盛商業曾于2016年12月在新三板掛牌,證券簡稱“星河商置”,后于2019年8月摘牌。摘牌后經股權轉讓、收并購等一通折騰,搖身一變以“星盛商管”的身份于2020年1月赴港IPO,不過首次遞表便慘遭折戟。7月20日,二度遞遞表再沖IPO,終于修得正果。

星盛商業主要運營大型購物中心,包括城市型購物中心“COCOPark”(以城市消費者為目標)、區域型購物中心“COCOCity”及“iCO”(以購物中心五公里范圍內的消費者為目標)、社區型購物中心“COCOGarden”(以購物中心一至三公里范圍內的消費者為目標)以及高檔家居布置購物中心“第三空間”。其中,最為人所熟知的是旗下網紅商區福田COCOPark,被稱為“深圳人心目中的商業標桿”。

其實,港交所向來是物管公司崇尚的“圣地”!截至目前,已有10余名新三板物管“選手”成功躋身港股市場。

永升生活服務、和泓服務、鑫苑服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務等港股“明星”均出身新三板,先后摘牌后方在港交所掛牌上市;

值得一提的是,原新三板物管板塊“五朵金花”之二(保利物業、第一物業)也慕名前來。資料顯示,第一服務是由當代置業旗下的第一物業及第一人居合并而來,兩家公司均在新三板掛牌過,摘牌時間也幾乎相同,都在2019年12月,僅有3天之差。

論及“歸宿”,物管企業除了相繼奔赴港股,也有不少企業相繼奔赴A股。

目前,新大正(002968.SZ)已于2019年12月在A股上市;開元物業擬登創業板,但在2019年遞交招股書后便石沉大海,再無音訊……

【新三板物管公司殘余36家:“僵尸股”遍地】

據東方財富Choice數據,截至1月20日,新三板物管板塊僅剩36家掛牌企業,累計市值達47.47億元,平均每家市值1.32億元。但實際上,僅有13家企業市值過億,占比36.11%;其中,智善生活(836397.OC)是唯一一家市值過億卻全年無交易的企業。

值得注意的是,新三板市場36家物管企業,其中21家企業在上一年里幾乎“0交易”,稱之為“僵尸股”可謂實至名歸!

1、僅五成企業有交易,活躍低迷

截至1月19日收盤,僅有18家企業更新了股價及市值等重要信息。

從單家企業來看,索克物業(832816.OC)1月19日收盤價為13.79元/股,最終以7.94億元的總市值傲視群雄!數據顯示,該家公司2020年全年漲跌幅高達81.93%,但換手率僅0.91%,總共成交13.68萬股,成交額為171.45萬元。

市值排行榜第二名為新日月(872504.OC),總體看來與第一名差距不大。截至1月19日,新日月收盤價14.86元/股,總市值7.45億元,2020年總共成交23.50萬股,成交額251.33萬元。而第三名銀中物業(870685.OC),總市值3.52億元,相較而言還不足“大哥、二哥”一半的規模。

從成交量來看,文達通(430516.OC)則是2020年最受新三板市場歡迎的物管企業,全年成交1632.44萬股,換手率27.37%,成交額高達4720.76萬元,獨領風騷。

在這方面,其余企業沒一個能打的。勉強算第二的萬聯城服(835800.OC)同期成交385.15萬股,成交額為835.57萬元。

2、另一半企業陷入“0交易”窘境

另外18家掛牌企業,盡管占據了新三板物管企業半壁江山,但卻陷入了近一年來無交易的囧境。

2020年12月24日,上述18家“僵尸股”公司中,總市值最高的智善生活(836397.OC)披露公告稱,公司擬設立深圳星河智善生活股份有限公司鐘山分公司,將經營包括房屋租賃、停車場等業務。智善生活稱,設立鐘山分公司將進一步擴大公司在當地的知名度,增加公司營業收入,提升股東長期回報。半年報顯示,智善生活2020年上半年實現營收2.58億元,同比增長36.97%;歸母凈利潤2757萬元,同比增長108.31%。

智善生活盡管經營、及財務都可圈可點,但出現“0成交”的尷尬卻是難以掩飾的。

此外,新三板物管最近喜添“新面孔”宏謀物業(873532.OC)。宏謀物業于2020年12月9日開始在全國股轉系統掛牌轉讓,但遺憾的是,自掛牌以來尚未實現成交。

【物管對接社區服務,將迎政策風口?】

在疫情的影響下,物業管理的作用愈顯重要。

今年1月5日,住建部、發改委、銀保監會等十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,通知釋放了以下政策信號:(1)落實街道責任,推動成立業委會;(2)鼓勵物業服務定價市場化;(3)推動發展社區增值服務,重申養老服務政策優惠。

社會各界紛紛表示看好,喜大普奔!市場認為,該政策有利于打開行業潛在提價空間、實現品牌物業市場化外拓和社區增值服務快速拓展,將進一步推動物管板塊的高歌猛進。

在利好政策的影響下,股市反應最為直接。1月6日收盤,登陸港股和A股資本市場上的總計42家物業服務企業中,共有41家飄紅,42家上市物企的總市值已經達到了7181.6億元人民幣,較前一交易日增加了842.8億元人民幣,單日增長了13.3%。

對于這一集體飄紅現象,市場普遍分析認為離不開上述《通知》的扶持,不僅如此,市場還有觀點認為,物業股去年8月以來進入了下行通道,現在借由利好消息發酵,物業股借勢補漲可能也是此次集體上漲的動因之一。

此外,中國指數研究院預計,到2025年,全國商品住宅銷售面積累計將達238億平方米,僅物業費一項收入的市場規模,就將高達1萬億元。而多種經營收入,更將高達1.8萬億元。

同樣看好物管行業的,還有花樣年控股集團有限公司董事局主席潘軍,他預計未來三年上市物業管理公司將超過100家,并表示“物業管理行業還處在發展初期,未來前景廣闊,整個物業管理行業的規模將超過10萬億元”。

頭圖來源:圖蟲

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